Zawieranie umów z osobami korzystającymi z lokali w budynkach wielolokalowych

Zawieranie umów o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z osobami korzystającymi z lokali w budynkach wielolokalowych to wciąż jedno z najbardziej problematycznych zagadnień w praktyce działalności przedsiębiorstw wodociągowo – kanalizacyjnych.

O dziwo nie dzieje się tak wcale ze względu na niejasne przepisy samej ustawy, bowiem te (art. 6 ust. 5-7) jasno wskazują, że aby umowa taka mogła zostać zawarta, po pierwsze wcześniej winna zostać zawarta umowa dla całego budynku między przedsiębiorstwem a właścicielem (współwłaścicielami) albo zarządcą nieruchomości, po drugie winno zostać spełnionych szereg warunków wskazanych w ustawie (art. 6 ust. 6), a po trzecie właściciel albo zarządca budynku winien złożyć do przedsiębiorstwa wniosek o zawarcie umów z osobami korzystającymi z lokali.

Niedopuszczalna jest zatem sytuacja, w której przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne zawiera umowę o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z osobą korzystającą z lokalu, nie posiadając wcześniej zawartej umowy z właścicielem albo zarządcą całego budynku.

Niestety praktyka wygląda zupełnie inaczej. Ze względu na zaszłości historyczne, ułomność w zakresie sposobu zarządzania wieloma wspólnotami mieszkaniowymi i presję podmiotów realizujących inwestycje mieszkaniowe, często dochodzi do sytuacji w której kreowane są stany faktyczne, w których przedsiębiorstwa mają zawarte umowy wyłącznie z osobami korzystającymi z lokali. Taki stan rzeczy powoduje mnóstwo komplikacji. Nie sposób choćby rozliczyć prawidłowo strat wody powstających w części wspólnej nieruchomości (poza lokalami), czy brak jest możliwości prawidłowego wymierzenia stawki opłaty abonamentowej.

Pamiętać przy tym trzeba, że umów takich (zawartych z osobami korzystającymi z lokali) przedsiębiorstwo nie może jednostronnie i w sposób dowolny rozwiązać. Tymczasem zarządcy budynków wielolokalowych uchylają się od zawarcia umowy do całego budynku, bowiem zastosowanie prawidłowego modelu ustawowego to właśnie ich obliguje do rozliczania strat wody. W przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowych bardzo często z kolei współwłaściciele nieruchomości twierdzą wręcz, że w takich budynkach „wspólnota w ogóle nie powstała” choć istnieje ona z mocy prawa już od chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu.

W tej sytuacji warto zwrócić uwagę na postanowienie WSA w Gdańsku z dnia 12 sierpnia 2019 r. (III SA/Gd 437/19) w którym Sąd wskazał, iż ani w ustawie o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ani w ustawie o własności lokali czy też w Konstytucji RP nie ma przepisu, który indywidualnym właścicielom lokali znajdujących się w budynku wielolokalowym gwarantowałby prawo do zawierania odrębnych umów na dostawę wody i odprowadzanie ścieków bez porozumienia i z całkowitym pominięciem działającej w ramach danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.

Tym samym, WSA potwierdził, iż prawidłowy model świadczenia usług wodociągowo-kanalizacyjnych dla osób zamieszkujących w budynku wielolokalowym zawsze zakłada istnienie stosunku prawnego (umowy), którego stroną jest sama wspólnota, nie ma zatem możliwości zawarcia wyłącznie umów między przedsiębiorstwem a osobami korzystającymi z poszczególnych lokali.