Choć może wydawać się, że zawieranie umów na dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków nie powinno nastręczać problemów, obserwacja praktyki przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych prowadzi do odmiennych wniosków. Obszar, w którym wątpliwości pojawia się najwięcej to zawieranie umów dla nieruchomości zabudowanych budynkiem wielolokalowym. Co ciekawe, zagadnienia w tym zakresie pojawiają się nawet w orzecznictwie.
Zgodnie z art. 6 ust. 5 u.z.z.w.: „Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielolokalowym lub budynkami wielolokalowymi, umowa, o której mowa w ust. 1 [umowa o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków – przypis własny], jest zawierana z ich właścicielem lub z zarządcą.”. Z pozoru przepis ten nie powinien przysparzać większych trudności w jego stosowaniu, jednak w praktyce zdarzają się wątpliwości co do zakresu użytego pojęcia „zarządca”. Prawidłowe ustalenie strony umowy jest o tyle ważne, że czynność dokonana w sposób sprzeczny z ustawą, tj. dokonana z podmiotem nieuprawnionym jest nieważna. W takim wypadku następuje skutek taki, jak gdyby nigdy nie została zawarta. To z kolei może prowadzić do dalszych konsekwencji, takich jak trudności z odzyskiwaniem nieuregulowanych należności za zrealizowane usługi.
Zgodnie z podstawowymi zasadami wykładni, gdy dane sformułowanie zostało zdefiniowane w systemie prawa za pomocą definicji legalnej, to co do zasady należy nadawać mu znaczenie takie, jak w tej definicji. Pojęcie „zarządcy” można znaleźć np. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”) oraz w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali („u.w.l.”). Zgodnie z art. 184a u.g.n.: „Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.”. Z kolei w u.w.l. wielokrotnie mowa jest o zarządcy, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy.
Mając to na względzie niektórzy zawężają krąg podmiotów uprawnionych do zawarcia umowy mającej za przedmiot nieruchomość zabudowaną budynkiem wielolokalowym. Wskazują, że takiej czynności może dokonać wyłącznie zarządca nieruchomości w rozumieniu u.g.n. (podmiot posiadający zawartą umowę o zarządzanie nieruchomością, stosowne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i spełniający inne warunki) lub zarządca, któremu właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierzyli zarząd nieruchomością wspólną (w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.). Czasami dopuszcza się również, że chodzi o zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Takie wnioski wypływają z wykładni językowej art. 6 ust. 5 u.z.z.w. Wydają się one jednak zbyt daleko ograniczające krąg podmiotów uprawnionych do zawarcia umowy. Wyłączają bowiem z zakresu jego zastosowania wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, administratorów, a także inne przypadki szeroko rozumianego gospodarowania nieruchomościami zabudowanymi budynkami wielolokalowymi.
Zarządca w budynku wielolokalowym - rozumieć wąsko czy rozszerzająco?
Należy zatem raczej oprzeć się na jego wykładni funkcjonalnej, uwzględniającej cel, jaki ustawodawca chciał osiągnąć. Na problem ten zwrócono uwagę w wyroku rozstrzygającym spór o zapłatę zaległych należności pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym, a wspólnota mieszkaniową, która podniosła zarzut braku legitymacji do występowania w sporze z uwagi na brzmienie art. 6 ust. 5 u.z.z.w. (wyrok Sądu Rejonowego w Środzie Śląskiej z 30 października 2018 roku, sygn. akt: I C 236/18):
„(…) przepis ten należy interpretować szeroko, jeśli chodzi o podmioty mogące być odbiorcą usług przedsiębiorstwa wod.- kan., jakim jest strona powodowa. W ocenie Sądu ustawodawca, ze względu na doniosły społecznie charakter regulacji kwestii dostaw wody i odprowadzania ścieków, w tym możliwie jak najszerszy dostęp do tych usług, posługując się w ww. przepisie pojęciem właściciela lub zarządcy nieruchomości zabudowanej budynkiem lub budynkami wielolokalowymi chciał nim objąć możliwie jak najszerszą grupę podmiotów, sprawujących faktyczne władztwo nad takimi nieruchomościami, zdając sobie sprawę z mnogości rodzajów form prawnych władztwa nad takimi nieruchomościami i złożoności stosunków prawnych występujących w takich sytuacjach. (...) Ścisłe wyliczenie wszystkich tych podmiotów mogłoby powodować komplikacje w zakresie właśnie legitymacji do zawierania umów o dostawę wody i odprowadzania ścieków. Za szerokim rozumieniem pojęcia "zarządcy" z art. 6 ust. 5 u.z.z.w. przemawia również fakt, że ww. ustawa nie wprowadza definicji legalnej tego pojęcia, w odróżnieniu od pojęcia właściciela, za którego należy uważać również posiadacza samoistnego lub użytkowania wieczystego danej nieruchomości.”
Szerokiemu rozumieniu zarządcy nie sprzeciwia się zatem brzmienie ustawy. Nie sprzeciwiają się temu również praktyczne aspekty zawierania umów i rozliczeń. W praktyce bardzo rzadko bowiem stosowany jest model, w którym zarządca zawiera umowę w swoim imieniu i na swoją rzecz, tj. dokonuje zakupu mediów, a następnie „odsprzedaje” je wspólnocie. Wynika to również z wątpliwości na gruncie podatkowym, związanych z następującą „odsprzedażą”. Przyjmuje się raczej, że zarządca działa jak przedstawiciel ustawowy lub pełnomocnik wspólnoty (pomijając różnice w tym zakresie), która jest jednocześnie nabywcą usług, a nie we własnym imieniu w ramach świadczonych na rzecz wspólnoty usług.
W konsekwencji, zazwyczaj również wtedy, gdy ogół właścicieli lokali jest reprezentowany przez zarządcę, to wspólnota odpowiada za zapłatę należności za dostawę wody i odprowadzanie ścieków z nieruchomości na zasadach określonych w u.w.l. Takie same zasady obowiązują w przypadkach zawierania umów przez zarząd wspólnoty czy przez administratora, chociaż przecież zgodnie z literalnym brzmieniem art. 6 ust. 5 u.z.z.w. wspólnota (ani jej zarząd i administrator) nie mogłyby być stroną umowy.
Podsumowując, uwzględniając różnorodne stany faktyczne związane z administrowaniem czy zarządzaniem nieruchomościami zabudowanymi budynkami wielolokalowymi, należy dążyć do szerokiego rozumienia zarządcy nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 5 u.z.z.w.
