Przejmowanie urządzeń – czy istnieje alternatywa dla ich nabycia?

Przepisy nie stoją na przeszkodzie temu, aby strony zawarły umowę regulującą prawo przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego do korzystania z urządzeń inwestora prywatnego. Ustawodawca pozostawił im swobodę decyzyjną. Nie jest zatem tak, iż jedyną drogą w tych przypadkach jest odpłatne nabywanie urządzeń.

Nie ukrywam, że do przygotowania publikacji zainspirowały mnie liczne pytania zgłaszane w ostatnim czasie przez same przedsiębiorstwa. Ich motywem przewodnim jest bowiem próba poszukiwania alternatywy dla przejmowania urządzeń wodociągowych bądź kanalizacyjnych na własność. Nie może to dziwić. Z jednej strony branża bardzo powoli wychodzi z kryzysu spowodowanego w ostatnich latach brakiem akceptacji przez regulatora wzrostu cen, co zaś przekłada się na możliwości finansowania procesu nabywania urządzeń. Z drugiej, niewątpliwie przedsiębiorstwa mierzą się z presją inwestorów prywatnych, zwłaszcza z sektora deweloperskiego.

Art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi m.in., że osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń przesyłowych i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej.

Literalnie brzmienie przepisu wskazuje, że strony (a zatem przedsiębiorstwo i inwestor) mają możliwość umownego ustalenia sytuacji powstałej po przyłączeniu nowo wybudowanych urządzeń do istniejącej dotychczas infrastruktury przesyłowej. W praktyce fragment ten rozumiany jest nierzadko bardzo wąsko i odnoszony tylko do warunków wynagrodzenia za odpłatne nabycie.

Już jednak samo uzasadnienie projektu ustawy zmieniającej przepisy Kodeksu cywilnego, (wprowadzającej aktualne brzmienie przywołanego przepisu) wyraźnie akcentuje, że intencją ustawodawcy w zakresie zawarcia umowy blokującej roszczenie z art. 49 § 2 k.c. było zapewnienie przedsiębiorcy przesyłowemu tytułu prawnego do korzystania z urządzeń sfinansowanych przez inną osobę, z zapewnieniem stronom swobody decyzji, co do charakteru tego tytułu (rzeczowy, obligacyjny) oraz warunków jego uzyskania (odpłatnie, nieodpłatnie).

Realizację uprawnienia inwestora do wystąpienia do sądu z żądaniem na podstawie art. 49 § 2 k.c. wyprzedza umowne ustalenie przez strony prawa do korzystania z tych urządzeń.

Jak wskazuje przy tym orzecznictwo: „Do takich samych wniosków prowadzi analiza językowa i funkcjonalna art. 49 § 2 k.c. Sens tamowania umową roszczenia osoby, która sfinansowała koszty budowy urządzeń, istnieje, bowiem tylko wtedy, gdy umowa ta rzeczywiście reguluje tytuł prawny przedsiębiorcy przesyłowego do urządzeń. Natomiast w sytuacjach, w których strony nie ukształtowały umownie tytułu prawnego przedsiębiorcy do urządzeń w sposób odpowiadający ich interesom lub zawarte porozumienie okazało się nieważne, nieskuteczne bądź jego byt prawny ustał, nie ma przeszkód prawnych do skorzystania z roszczenia o wykup urządzeń przyłączonych do sieci.” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt I ACa 1162/17).

Przyjąć zatem należy, że fragment art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego „chyba, że w umowie strony postanowiły inaczej” dotyczy takiej umowy, w której strony skutecznie, trwale lub czasowo rozwiązały problem tytułu prawnego przedsiębiorcy przesyłowego do urządzeń, a nie jakiejkolwiek umowy, która założenia tego nie spełnia (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 137/15).

Mając to na uwadze, nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne w relacjach z prywatnymi inwestorami, którzy mają zamiar budować albo już wybudowali urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, korzystały z takich instrumentów prawnych jak np. dzierżawa czy użyczenie. Co oczywiste, wskazane jest w takich przypadkach zachowanie daleko posuniętej ostrożności, zwłaszcza w kontekście ewentualnego uznania zachowań przedsiębiorstw (np. w zakresie proponowanych warunków umów) za niedozwolone praktyki nadużywania pozycji dominującej.

Z praktycznego punktu widzenia warto też odnotować akcentowany w orzecznictwie (i często stosowany przez branżę) model umów przedwstępnych, zobowiązujących do przejęcia urządzeń w przyszłości, po ich wybudowaniu.

Jak wskazał przed laty Sąd Najwyższy na gruncie komentowanego art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego: „Nie można (…) zgodzić się z tezą, jakoby umową wyłączającą roszczenie powódki mogła być umowa przedwstępna. (…) Sens tamowania umową roszczenia osoby, która sfinansowała koszty budowy urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. istnieje tylko wtedy, gdy umowa ta rzeczywiście reguluje tytuł prawny przedsiębiorcy przesyłowego do urządzeń. (…) Umowa przedwstępna należy do kategorii umów typu organizacyjnego, przygotowując proces zawierania umowy definitywnej. Stanowi jedynie umowne zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Zamierzony przez strony cel gospodarczy realizuje dopiero umowa definitywna, natomiast umowa przedwstępna skutkuje powstaniem uciążliwego dla dłużnika stanu pozostawania w gotowości do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz obliguje go do wykonania obowiązków niezbędnych do zrealizowania tego świadczenia.” (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego 2016 r., sygn. akt III CSK 137/15).

Odnotować wypada jednak, że w stanie faktycznym powyższej sprawy, roszczenia z umowy przedwstępnej uległy przedawnieniu. Ponadto, mimo stanowiska Sądu Najwyższego, nie jest tak, iż umowa przedwstępna, zobowiązująca inwestora do zawarcia z przedsiębiorstwem umowy przenoszącej własność urządzeń (umowy przyrzeczonej) nie spełnia swojej funkcji. Porządkuje ona proces rozbudowy infrastruktury, a przede wszystkim jeszcze przed realizacją inwestycji, pozwala na ustalenie pomiędzy stronami późniejszych warunków przejęcia.

Szerzej o problematyce przejmowania urządzeń budowanych przez osoby trzecie, w tym alternatywnych rozwiązań regulowania tytułu prawnego do korzystania z takich urządzeń, będziemy mieli okazję opowiedzieć w trakcie pierwszej edycji Akademii menadżera wod-kan, która już w dniach 19 – 21 marca 2025 r. odbędzie się w Herbarium Hotel & Spa w Chomiąży Szlacheckiej. Serdecznie zapraszamy – rejestracja cały czas trwa!