Zasiedzenie służebności przesyłu – do jednolitości daleko

Czy przed 3 sierpnia 2008 r. przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne mogło nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu? Po głośnym rozstrzygnięciu Trybunału Konstytucyjnego gorąca dyskusja w tym zakresie nadal trwa. Oliwy do ognia dolewa tymczasem Sąd Najwyższy, wydając w czerwcu br. dzień po dniu, dwa orzeczenia, prezentujące zasadniczo odmienne podejście do tego zagadnienia. Wątpliwości nie rozwiewa również stanowisko Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, która nie rekomenduje obecnie zmian legislacyjnych. Co to oznacza dla branży wodociągowo-kanalizacyjnych?

Dwa postanowienia Sądu Najwyższego, dwa odmienne stanowiska

Problem dopuszczalności zasiedzenia służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu przed 3 sierpnia 2008 r. od lat budzi kontrowersje. Przez długi czas dominowało stanowisko dopuszczające taką możliwość, pomimo że przepisy regulujące służebność przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.) zostały wprowadzone do Kodeksu cywilnego dopiero w 2008 r.

W ostatnich latach zaczęły jednak pojawiać się orzeczenia kwestionujące tę konstrukcję prawną, a temat poniósł się niezwykle medialnie za sprawą rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16). Od tego czasu w Sądzie Najwyższy rozpatrywane są kolejne sprawy dotyczące służebności przesyłu. Trudno jednak uznać, że zmierzają one w kierunku jednolitości. Szczególnie interesujące są dwa czerwcowe postanowienia Sądu Najwyższego, które zapadły w odstępie zaledwie jednego dnia.

11 czerwca 2026 r. – zasiedzenie przed 2008 r. niedopuszczalne

W postanowieniu z 11 czerwca 2026 r. (II CSKP 85/23) Sąd Najwyższy rozpoznawał skargę kasacyjną właścicieli nieruchomości, którzy domagali się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Sąd Okręgowy oddalił ich wniosek, przyjmując, że przedsiębiorca przesyłowy nabył już służebność przez zasiedzenie w 2011 r., zaliczając do okresu posiadania czas od 7 stycznia 1991 r.

Sąd Najwyższy uchylił to rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podkreślił, że przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu nie istniała podstawa prawna pozwalająca na nabycie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy, bez wskazania nieruchomości władnącej.

Zdaniem Sądu przyjęcie odmiennej wykładni oznaczałoby wykreowanie nowego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego w drodze orzecznictwa, z naruszeniem zasady numerus clausus praw rzeczowych.

Co istotne, SN odwołał się wprost do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16), podzielając jego zasadniczą argumentację. W konsekwencji uznał, że przed 3 sierpnia 2008 r. zasiedzenie tak skonstruowanej służebności nie było możliwe.

12 czerwca 2026 r. – dotychczasowe orzecznictwo nie budzi wątpliwości

Zupełnie inny obraz wyłania się z postanowienia Sądu Najwyższego z 12 czerwca 2026 r. (I CSK 836/25). Tym razem Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania w sprawie dotyczącej zasiedzenia, nie dopatrując się potrzeby ponownej wykładni przepisów.

W uzasadnieniu stwierdził, że przepisy dotyczące analizowanego zagadnienia były już wielokrotnie przedmiotem wykładni Sądu Najwyższego i obecnie nie budzą żadnych wątpliwości.

Przywołał przy tym utrwaloną linię orzeczniczą – w szczególności uchwały z 17 stycznia 2003 r. (III CZP 79/02) oraz z 7 października 2008 r. (III CZP 89/08), dopuszczające ustanowienie i zasiedzenie służebności gruntowej o treści umożliwiającej korzystanie z urządzeń przesyłowych jeszcze przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu.

Co ciekawe, w uzasadnieniu postanowienia nie odniesiono się do grudniowego wyroku Trybunału Konstytucyjnego ani do najnowszych orzeczeń kwestionujących dotychczasową wykładnię.

Oczywiście należy pamiętać, że postanowienie z 12 czerwca 2026 r. dotyczyło odmowy przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, podczas gdy dzień wcześniej SN dokonał merytorycznej oceny zarzutów kasacyjnych. Nie mamy zatem do czynienia z dwoma rozstrzygnięciami o identycznym charakterze procesowym. Nie zmienia to jednak faktu, że zaprezentowane w ich uzasadnieniach zapatrywania prawne trudno ze sobą pogodzić.

Gdzie leży istota sporu?

Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie dwóch instytucji: służebności gruntowej oraz służebności przesyłu.

Zgodnie z art. 285 k.c. służebność gruntowa związana jest z istnieniem nieruchomości władnącej, której użyteczność ma zwiększać. Tymczasem służebność przesyłu, uregulowana od 3 sierpnia 2008 r. w art. 305¹ k.c., przysługuje przedsiębiorcy i nie wymaga wskazywania takiej nieruchomości.

Przez wiele lat Sąd Najwyższy przyjmował, że również przed 2008 r. możliwe było zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią obecnej służebności przesyłu, także bez oznaczania nieruchomości władnącej. Przeciwko takiej interpretacji podniesiono jednak argument, że prowadziła ona do wykreowania prawa rzeczowego nieznanego ówczesnym przepisom.

Problem ma także wymiar intertemporalny. Nie chodzi bowiem wyłącznie o to, czy służebność mogła zostać zasiedziana przed 3 sierpnia 2008 r., lecz również czy okres korzystania z cudzej nieruchomości przed tą datą może zostać doliczony do terminu zasiedzenia służebności przesyłu po jej ustawowym wprowadzeniu.

To zagadnienie ma dla przedsiębiorców przesyłowych, w tym wodociągowo-kanalizacyjnych szczególne znaczenie. Znaczna część infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej została przecież wybudowana na długo przed 2008 r.

Warto w tym miejscu przypomnieć, że w postanowieniu z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24) Sąd Najwyższy wyraźnie zakwestionował również możliwość doliczania okresu posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. do czasu niezbędnego do zasiedzenia służebności przesyłu.

Jeżeli stanowisko to miałoby się utrwalić, w wielu sprawach konieczne byłoby zasadnicze przeliczenie terminów zasiedzenia. Przy założeniu rozpoczęcia ich biegu dopiero 3 sierpnia 2008 r., terminy dwudziestoletni i trzydziestoletni upływałyby odpowiednio nie wcześniej niż w 2028 r. i 2038 r.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego – przełom, który nie zakończył sporu?

Istotnym wydarzeniem było wydanie przez Trybunał Konstytucyjny 2 grudnia 2025 r. wyroku w sprawie P 10/16. Trybunał uznał w nim, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane jako dopuszczające nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego lub Skarb Państwa przed 3 sierpnia 2008 r. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 2 Konstytucji RP.

W ocenie Trybunału dotychczasowa wykładnia miała charakter prawotwórczy, naruszając konstytucyjną ochronę własności, zasadę pewności prawa oraz zasadę zaufania obywateli do państwa.

Mogłoby się zatem wydawać, że rozstrzygnięcie to przesądza spór na korzyść właścicieli nieruchomości. Sytuacja jest jednak znacznie bardziej skomplikowana.

Wyrok P 10/16 nie został ogłoszony w Dzienniku Ustaw, a dodatkowe wątpliwości dotyczą statusu składu Trybunału, który go wydał. Okoliczności te rodzą zasadnicze pytania o jego skutki prawne, w szczególności o możliwość wznowienia prawomocnie zakończonych postępowań.

Problemu nie rozwiązuje jednoznacznie także wyrok TK z 3 grudnia 2025 r. (SK 17/18), dotyczący dopuszczalności wznowienia postępowania na podstawie wyroku interpretacyjnego Trybunału Konstytucyjnego.

W efekcie nawet właściciele nieruchomości, wobec których wcześniej stwierdzono zasiedzenie służebności, nie mają pewności, czy będą mogli skutecznie zakwestionować prawomocne rozstrzygnięcia.

Komisja Kodyfikacyjna – na zmiany ustawowe jeszcze za wcześnie

Na tle powyższych wątpliwości interesujące jest stanowisko Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, przedstawione w odpowiedzi na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich z 2 lutego 2026 r.

Komisja podzieliła zastrzeżenia RPO dotyczące statusu i skutków grudniowych rozstrzygnięć Trybunału Konstytucyjnego. Jednocześnie jednak uznała, że pochopna interwencja legislacyjna mogłaby przynieść rezultat odwrotny od zamierzonego.

Co więcej, Komisja zwróciła uwagę na istotne rozróżnienie, które w obecnej dyskusji bywa pomijane. Jej zdaniem czym innym jest zasiedzenie służebności gruntowej związanej z konkretną nieruchomością władnącą, a czym innym późniejsza konstrukcja służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu, niewymagająca wskazania takiej nieruchomości.

Komisja podkreśliła, że wcześniejsza linia orzecznicza dopuszczała możliwość ustanowienia i zasiedzenia tradycyjnej służebności gruntowej służącej korzystaniu z urządzeń przesyłowych. Rozwiązanie to nie musiało naruszać zamkniętego katalogu praw rzeczowych.

W konsekwencji nawet zakwestionowanie możliwości zasiedzenia służebności bez nieruchomości władnącej nie musi automatycznie wykluczać zasiedzenia służebności gruntowej w jej tradycyjnej konstrukcji.

Komisja wskazała również na funkcję stabilizacyjną zasiedzenia oraz potencjalne konsekwencje finansowe zmiany dotychczasowej praktyki. Podważenie wieloletniej linii orzeczniczej mogłoby bowiem prowadzić do znacznych obciążeń przedsiębiorstw przesyłowych lub Skarbu Państwa, wpływając na możliwości realizowania inwestycji infrastrukturalnych.

Ostatecznie Komisja Kodyfikacyjna nie zarekomendowała podjęcia obecnie prac legislacyjnych, nie wykluczając jednak powrotu do tego zagadnienia w przyszłości, w zależności od kierunku rozwoju orzecznictwa. Stanowisko to podzieliło Ministerstwo Sprawiedliwości.

Co to oznacza dla przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych?

Omawiana rozbieżność ma istotne znaczenie również dla branży wodociągowo-kanalizacyjnej.

Wiele przedsiębiorstw korzysta z nieruchomości osób trzecich na potrzeby eksploatacji sieci wybudowanych kilkadziesiąt lat temu, nie dysponując przy tym jednoznacznie udokumentowanym tytułem prawnym do gruntu.

W takich przypadkach zarzut zasiedzenia służebności często stanowi podstawowy argument przeciwko żądaniom właścicieli nieruchomości o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem.

Najnowsze orzecznictwo pokazuje jednak, że skuteczność tego argumentu staje się coraz mniej przewidywalna.

Należy przy tym pamiętać, że nawet przy przyjęciu dopuszczalności zasiedzenia, niezbędne pozostaje wykazanie jego ustawowych przesłanek. Dotyczy to przede wszystkim charakteru i początku posiadania, dobrej lub złej wiary, korzystania z trwałego i widocznego urządzenia, następstwa prawnego kolejnych przedsiębiorców oraz ewentualnego przerwania biegu zasiedzenia.

Szczególnego znaczenia nabiera również ustalenie czy przedsiębiorstwo nie dysponuje innym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości, na przykład wynikającym z decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z gruntu.

Nie sposób zatem przesądzić, że grudniowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego i najnowsze postanowienia Sądu Najwyższego oznaczają definitywny koniec możliwości powoływania się przez przedsiębiorstwa przesyłowe na zasiedzenie.

Z drugiej strony trudno również utrzymywać, że dopuszczalność zasiedzenia służebności przed 3 sierpnia 2008 r. jest zagadnieniem rozstrzygniętym i niebudzącym żadnych wątpliwości.

Na dziś pewne wydaje się tylko jedno – spór o zasiedzenie służebności przesyłu nie został zakończony, a brak jednolitej linii orzeczniczej zwiększa ryzyko prawne zarówno po stronie przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, jak i właścicieli nieruchomości.

Tym bardziej zasadne staje się indywidualne analizowanie stanu prawnego poszczególnych sieci oraz ostrożne formułowanie zarzutów zasiedzenia w toczących się postępowaniach. Nie można także wykluczyć, że utrzymujące się rozbieżności wymuszą w przyszłości ponowne zajęcie stanowiska przez powiększony skład Sądu Najwyższego albo podjęcie działań przez ustawodawcę.

Końcowo odnotować warto, że w ostatnim czasie w Sądzie Najwyższym zarejestrowano pod sygn. akt III CZP 38/26 zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Szczecinie. Dotyczy ono możliwości zasiedzenia służebności przed 3 sierpnia 2008 r. oraz doliczania wcześniejszych okresów posiadania. Sprawa oczekuje na rozstrzygnięcie.