Sąsiadujące ze sobą działki stanowiące własność jednej osoby, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, stanowią odrębne nieruchomości - orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi. Stanowisko to ma niebagatelne znaczenie dla praktyki wymierzania przez organy opłaty za usługi wodne - za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej.
Zgodnie z at. 269 ust. 1 Prawa wodnego, opłatę za usługi wodne uiszcza się za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej na skutek wykonywania na nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2 robót lub obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, mających wpływ na zmniejszenie tej retencji przez wyłączenie więcej niż 70% powierzchni nieruchomości z powierzchni biologicznie czynnej na obszarach nieujętych w systemy kanalizacji otwartej lub zamkniętej.
W wyroku z dnia 27 listopada 2019 r. (sygn. akt II SA/Łd 529/19) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi rozstrzygnął jedną z fundamentalnych dla wymierzania przedmiotowej opłaty kwestii, a mianowicie w jaki sposób należy rozumieć użyte w przywołanym przepisie pojęcie „nieruchomości”.
W stanie faktycznym sprawy będącej kanwą sporu przed WSA, organ (opłatę za utraconą retencję pobierają bezpośrednio wójtowie, burmistrzowie, prezydenci miast) wymierzył spółce opłatę za usługi wodne za zmniejszenie naturalnej retencji uznając, iż utracona powierzchnia czynna biologicznie stanowi 71,5% powierzchni nieruchomości, za którą to nieruchomość organ uznał pięć przylegających do siebie działek.
Spółka jako podstawowy zarzut w stosunku do decyzji ustalającej opłatę podniosła, iż organ błędnie uznał cały wykorzystywanego przez nią teren, jako jedną nieruchomość o powierzchni powyżej 3500 m2, w sytuacji, gdy w sensie prawnym, dla każdej z pięciu działek znajdujących się w jej władaniu urządzono odrębną księgę wieczystą, co powoduje, że winny na potrzeby ustalenia przesłanek wymierzenia opłaty za utraconą retencję być traktowane osobno. I choć wszystkie działki łącznie miały powierzchnię blisko 13.000 m2, to tylko jedna z nich odrębnie posiadała powierzchnię powyżej 3500 m2.
Organ ustosunkowując się do zarzutów spółki wskazał, iż ustalając opłatę przyjął, że wyżej wymienione działki ewidencyjne stanowią zwartą, wygrodzoną całość, zajętą w całości pod przedsiębiorstwo, funkcjonalnie są ze sobą połączone, stąd konieczność wspólnej oceny zmniejszenia naturalnej retencji terenowej.
WSA, przyznając w tym zakresie rację spółce, stwierdził, iż "mając na uwadze treść art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego wskazać należy, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei, zgodnie z art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem wielu orzeczeń Sądu Najwyższego i zgodnie z dominującą w nich koncepcją - nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Innymi słowy obowiązuje zasada (koncepcja wieczystoksięgowa): "jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość" (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 8/13). Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą działki stanowiące własność jednej osoby, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2012 r., sygn. akt I CSK 278/11)."
W efekcie braku odrębnego zdefiniowania w przepisach Prawa wodnego pojęcia „nieruchomości”, należy przyjmować rozumienie tego pojęcia zgodne z Kodeksem cywilnym.
W wielu wypadkach, choć w sensie funkcjonalnym podmioty będą wykorzystywały zwarte tereny o łącznej powierzchni powyżej 3500 m2, opłata za zmniejszenie naturalnej retencji nie będzie mogła być naliczona, ze względu na fakt, iż w sensie prawnym teren ten będzie się składał z wielu odrębnych nieruchomości, z których poszczególne będą miały powierzchnię nie większą niż 3500 m2 lub nawet mając większą powierzchnię, nie będą indywidualnie miały wyłączone więcej niż 70% powierzchni z powierzchni biologicznie czynnej.
